Il complesso immobiliare è ubicato in zona collinare con una panoramica che affaccia prevalentemente sulla Toscana (Comune di Montepulciano – Siena) ed in parte sull’Umbria (Comune di Castiglione del Lago – Perugia) collocandosi esattamente sulla linea di confine tra i due comuni e le due regioni. La vista si estende a 360° su Montepulciano, Cortona, monte Cetona, l’Amiata e la Valdichiana. Nelle immediate vicinanze il Lago Trasimeno.

La proprietà è costituita da un fabbricato principale e da due fabbricati secondari di pertinenza (nel loro insieme compongono un piccolo borgo che si sviluppa attorno ad una piazza lastricata in cotto), una piscina, un parco-giardino di circa 7000 metri caratterizzato dalla presenza di alberi secolari (pini marittimi e cipressi) e da ulivi, completamente recintato. A tale complesso architettonico si accede da un cancello principale che immette in un viale delimitato da alberi di alto fusto, e da un cancello di servizio, posto sul retro, che consente l’accesso al parcheggio e al garage.

Il fabbricato principale, la cui costruzione risale al 1786, è stato totalmente recuperato ed in parte è stato ampliato per una superficie di 100 mq, osservando gli stessi criteri costruttivi del nucleo storico originario, conferendo in tal modo all’intero complesso la percezione dell’unitarietà. Nel suo insieme è un edificio costruito in muratura di mattoni originali e di recupero, sabbiati e stuccati. Di fondamentale importanza dal punto di vista architettonico è stata la riapertura ed il recupero delle numerose aperture centinate che sono presenti sul prospetto frontale principale e all’interno dello spazio abitativo. Il garage è semi-interrato e misura 40 mq.

L’edificio è composto da un piano terra e da un piano primo, costituenti una unica unità immobiliare composta da cucina con annesso porticato chiuso a veranda , ampio salone con volte a crociera con annesso un secondo porticato chiuso a veranda, un foyer, una biblioteca, una camera ed un bagno. Il piano primo, a cui si ha accesso con una grande scala, è composto da un ballatoio, quattro camere, due bagni, una camera-guardaroba. La superficie è di circa 420 mq oltre 60 mq di porticati.

Le finiture sono state realizzate con materiali di ottima qualità a partire dai soffitti in legno, e parte a volticine, pavimenti in resina al piano terra ed in legno pregiato al piano primo, cotto per i marciapiedi e la piazza antistante, sanitari di prima scelta, porte in legno, finestre in vetro a doppia parete anticondensa ed antiriflesso, impianti sottotraccia a norma di legge con predisposizione per il condizionamento dell’aria, dotazione di impianto termico a pavimento al piano terra e di caloriferi al piano primo, alimentati da g.p.l., impianto satellitare e telefonico con varie prese per collegamenti internet.

Le due pertinenze, perfettamente restaurate per uso abitativo, hanno caratteristiche similari al fabbricato principale. Una di esse è di maggiori dimensioni e misura circa 75 mq. In questo spazio sono stati ricavati un’area cucina-soggiorno, due camere, un soppalco in legno abitabile ed un bagno. L’altra, di circa 40 mq, si compone di due vani collegati da una piccola scala in ferro, un bagno ed un piccolo porticato e, all’esterno, un vano-legnaia. Questa seconda pertinenza presenta sul prospetto di facciata anche un vano-forno perfettamente conservato e funzionante. Le strutture in muratura di entrambe le pertinenze sono state in parte recuperate ed in parte ricostruite sempre con utilizzo di mattoni originali o di recupero sabbiati e stuccati, coperture con manto di tegole e coppi. Impianti, pavimenti ed infissi hanno caratteristiche analoghe a quelli descritti per l’edificio principale.

Esternamente la piscina del tipo prefabbricato ha dimensioni di mt 6 x 12, con solarium esterno in cotto, inserita nel giardino dove sono state eseguite piantumazioni di cespugli, essenze arboree ed ulivi, a completamento delle piante esistenti.

Tutte e tre le unità abitative sono collegate da percorsi pedonali e scalinate in cemento rivestite da mattoni e pianelle.

Oggetto della descrizione è una proprietà comprendente fabbricati e terreni di varia natura e pertinenze, ubicata in zona collinare tra Umbria e Toscana, sulla linea di confine tra il comune di Castiglione del Lago (PG) e Montepulciano (SI). Complessivamente la proprietà si estende su di una superficie di ha. 13,1354.

A. Fabbricati

Complessivamente i fabbricati hanno una superficie di circa 1170 mq.
Essi comprendono un fabbricato principale di maggiori dimensioni (circa 1000 mq) ed un fabbricato più piccolo posto nella corte di pertinenza, recentemente ristrutturati per essere destinati ad attività turistico-recettiva con destinazione d’uso a Country House e come tale definita come struttura extra-alberghiera.

Il primo fabbricato, completamente finito in tutte le sue parti, è articolato su due piani fuori terra con due vani al piano secondo; il piano terra comprende un ampio salone ristorante, una cucina industriale, servizi, un ingresso, una sala comune ricavata nella parte absidale di una vecchia chiesa votata al culto dei Frati Olivetani risalente al 1400, demolita nei secoli successivi; cinque camere complete di bagno interno ricavate nei vecchi annessi agricoli.
Il piano primo è interamente suddiviso in camere tutte dotate di bagno, accessibili a mezzo di due scale esterne in muratura ed una interna che accede ad un’ampia sala comune la quale disimpegna una parte delle camere indicate, comprese quelle poste al piano secondo. La ristrutturazione è stata eseguita attraverso il recupero delle strutture esistenti ed inserimento di materiali di recupero nella scelta di eseguire un intervento di restauro conservativo che ha valorizzato gli elementi architettonici di pregio, visibili sia all’interno che all’esterno. In modo particolare viene sottolineato il restauro della volta, il recupero dei soffitti risalenti al 1700 e la riscoperta di elementi ancora più antichi e tali da giustificare il vincolo dell’immobile ai sensi della legge 1089 che inserisce l’immobile tra i fabbricati di valore storico ed architettonico. Internamente il fabbricato è stato rifinito con materiali di ottima qualità, finestre e porte in legno massello, impianti completi e funzionali, luce, acqua, telefono ed impianto di riscaldamento che al piano terra è stato realizzato per le parti comuni sottopavimento.

Il secondo fabbricato, completamente finito in tutte le sue parti, è la sede del Centro Benessere del Resort. Nell’interrato del fabbricato è ubicata una cantina per lo stoccaggio dei vini. Internamente ed esternamente l’immobile è dotato di tutte le caratteristiche del precedente, tutto a mattoni, soffitti e coperture in legno con manto in tegole e coppi.

Esternamente ai due edifici la corte di pertinenza è stata sistemata con la realizzazione di vialetti ed ampie zone pavimentate con masselli autobloccanti delimitati da cordoli, una zona a ridosso del fabbricato principale è stata sistemata a verde. E’ stato realizzato un collegamento con la vecchia fonte battesimale, in procinto di essere restaurata e trasformata in stazione termale esterna e come tale annessa funzionalmente al Centro Benessere del Resort.
L’accesso al complesso è dato da due ingressi in mattoni dotati di tre cancellate in ferro battuto che affacciano sulla strada provinciale dalla quale la proprietà è protetta da una recinzione provvista di leyland a siepe. La corte pertinenziale ha una superficie di circa 15.000 mq nella quale sono previste le sistemazioni esterne a parcheggio, verde e strutture di servizio.

All’interno la struttura recettiva offre la disponibilità di n° 15 camere arredate e provviste ognuna di bagno per una disponibilità complessiva di n° 35 posti letto già assegnati dall’APT e dal Comune di Castiglione del Lago. Alle camere si perviene sia attraverso una scala interna sia attraverso n° 2 scale esterne che determinano al piano primo, nel loro insieme, una tripartizione dell’unità recettiva. E’ provvista di una sala ristorante per un numero di circa 70 posti, una cucina industriale nuova e completamente attrezzata. All’interno vi ritrova inoltre un ampio locale situato al di sotto dell’antico reperto absidale, destinabile alle più svariate funzioni.

B. Azienda Agricola

E’ costituita da terreno collinare e suddiviso in oliveto, vigneto, frutteto, seminativo e bosco è sito nel Comune di Castiglione del Lago (PG) – frazione Petrignano del Lago.

1. Il vigneto occupa un superficie di circa 3,3 ha ed è censito interamente come vigneto DOC (vitigno di uve rosse: sangiovese 70/%, merlot 15%, ciliegiolo 15%; vitigno di uve bianche: grechetto di Todi, trebbiano). Nell’aprile 2005 sono stati reimpiantati circa 2,3 ha di vigneto che hanno dato una prima produzione nella vendemmia ottobre 2006 per circa 50 quintali di uve. In marzo 2007 è previsto il reimpianto del rimanente 1 ha. A regime il vigneto potrà produrre 20-24.000 bottiglie di vino DOC (tra rosso e bianco);
2. L’uliveto, abbandonato da anni, è rientrato in produzione nella stagione 2004 con circa 900 lt di olio extravergine. L’uliveto conta circa 370 piante e promette negli anni a venire una produzione che può arrivare a circa 1.200 lt di prodotto finale imbottigliato;
3. Il frutteto è in produzione e produce pesche, susine, albicocche, pere e mele;
4. Il bosco produce legna da ardere;
5. E’ stato realizzato un complesso box per cavalli con relativi paddocks per circa 4 ha.
6. La restante parte del fondo agricolo costituisce il parco, circa mq 15.000, attorno alla struttura recettiva.